• Der Dividendenjäger

Warum, weshalb und wie ich in Immobilien investieren werde...


Die eigene Immobilie, deutsches liebstes Kind, steht so oft im Rampenlicht wie kein anderes. In jedem Lager hört man immer wieder, dass das einzig Wahre in der heutigen Zeit die eigenen vier Wände seien, oder zumindest eine Immobilie als Investition.

Kaum ist das Geld so günstig zu haben wie in der heutigen Zeit, kommt einem Großteil der Menschen nichts anderes in den Sinn, als eine Immobilie für das Wohl im Alter zu erwerben.

Zudem rührt die Faszination in Betongold wesentlich auf drei Faktoren. Und davon sind alle nur physiologisch. Es bietet Wohn- und Schutzraum, nach dem wir alle ein Bedürfnis haben. Es ist greifbar für jedermann und es ist bei uns Bürgern so präsent wie schon lange nicht mehr. Und wenn ich noch einen vierten Punkt dazu fügen würde, wäre es der Status quo, der uns irrational handeln lässt. Ich meine jeder hat eine! "Wenn nicht jetzt, wann dann"?



Da ich immer wieder dazu neige alles in Frage zu stellen, was ALLE machen, habe ich mich dazu entschieden, auf die Suche nach Alternativen zu gehen.


Und siehe da, ich habe etwas gefunden, was die meisten Betongoldinvestoren oder die, die es noch werden wollen, nicht kennen. Darum möchte ich hier nach wochenlanger Recherche einmal aufzeigen, was aus meiner Sicht eine viel leichtere Alternative zum Vermögensaufbau darstellt als der Kauf einer eigenen Immobilie und warum ich jetzt in REITS investiere.

Was ist ein REIT?


REIT's (Wiki) Real-Estate-Investment-Trusts, so die Langform, realisieren ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Grundstücken. Veräußern sie Objekte, können hierbei auch zusätzliche Gewinne erzielt werden. REIT's können als Kapitalsammelstellen charakterisiert werden, welche eine Verknüpfung zwischen dem Kapitalmarkt und der Immobilienwirtschaft herstellen.


Equity REIT's sind die Klassiker schlechthin und umfassen Immobilien und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. Gewinne (Mieten) werden immer in Form von Dividenden gezahlt. Und jetzt kommt ein sehr großer Vorteil für mich. Die Ausschüttungen bei REIT's sind immer im Bereich 70 bis 90 Prozent und werden somit als großer Teil des Gewinns direkt an mich ausgeschüttet. Und das ist für mich als Privatinvestor, der passiv einkommensorientiert ist, sehr wichtig.


Ein weiterer Vorteil ist die breite Diversifizierung in den Immobilienmarkt, denn REIT's verwalten und finanzieren Immobilien verschiedenster Kategorien:


Einfamilienhäuser, Wohnungen, Appartementanlagen

Agrarflächen, Farmen, Wälder

Einzelhandels- und Großhandelsliegenschaften

Büro- und Gewerbeimmobilien

Lager- und Logistikflächen, Industrieanlagen und –komplexe, Ferienhäuser und –anlagen

Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Altenheime

Grundstücke und Landerschließungsunternehmen

Firmen im Bereich der Immobilienentwicklung und –projektierung

Kindergärten, Schulen und andere öffentliche Einrichtungen

Sport- und Unterhaltungseinrichtungen (zum Beispiel Stadien und Kinos)

Vorteil 3:

Bei den REIT's sind die Kosten und der Aufwand sehr viel kleiner.

Der Aufwand gegenüber dem Erwerb einer eigenen Immobilie, die ich vermieten kann, ist bei einem REIT nur marginal, denn ich kann das alles bequem mit nur einem Knopfdruck von der Couch aus machen. Die Rennerei zu diversen Banken für einen Kredit bleibt mir erspart. Die Zeit, die man für Besichtigungen von Immobilien braucht, ist hier ebenfalls nicht relevant.

Die Kosten: Ich habe keine Kosten bei einer Anschaffung der Immobilie, wie es in Deutschland üblich ist. Denn im Schnitt belaufen sich die Kosten auf 10 bis 15 % und beinhalten Grunderwerbssteuer, Marklercourtage, Notarkosten und Gebühren beim Gundbucheintrag.

Weitere Kosten (laufende Kosten) entfallen bei REIT's ebenfalls, denn auch hier kommen noch Instandhaltungsrücklagen, Jährliche Grundsteuer, kalkulatorischer Mietausfall und Verwalterkosten dazu. Und diese Kosten müssen durch eine Wertsteigerung und durch Miete erstmal wieder verdient werden. Die einzigen Kosten, die ich hier haben werde, sind die 1,5 % Kaufgebühren.


Vorteil 4: Das Risiko bei Immobilien


Liquiditätsrisiko: Falls man plötzlich weniger Geld zu Verfügung hat und man Geld dringend benötigt (eine Immobilie kann man nicht eben so schnell verkaufen wie einen REIT), dann habe ich ein ernstes Problem. Die meisten Immobilien brauchen Fremdfinanzierungen und binden über Jahre auch das eingebrachte Eigenkapital. Auch hier würden wieder Kosten anfallen. Und diese sind ebenfalls enorm. Denn hier bezahlen wir Zinsen, anstatt welche zu bekommen!


Leerstandsrisiko: Durch Mietausfälle oder Mietnomaden kann es zu erheblichen Rendite-Einbußen kommen, die der Vermieter selber tragen muss.


Wertschwankungsrisiko: Zur Zeit boomt der Immobilienmarkt. Dies kann sich aber auch schnell wieder ändern. Daher sind nicht nur Wertsteigerungen, sondern auch Wertverluste möglich.


Steuerrisiko: Die Regelungen zur Abschreibung können durch die Politik ebenfalls von heute auf morgen geändert werden, oder auch die Spekulationsfrist kann auf weitere Jahre erhöht werden.


Klumpenrisiko: Mit nur einer Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus hat man sein Vermögen in nur einem Objekt investiert, was das Klumpenrisiko erhöht.


Vorteil 5: Die Verpflichtungen:

Eigentum verpflichtet bekanntlich und muss nicht immer angenehm für einen Besitzer sein. Kommt es nach ein paar Jahren zu einem Mieterwechsel, kann es schon mal sein, dass das Bad, die Böden oder die Küche wieder auf den neuesten Stand gebracht werden müssen. Ein weiterer Punkt ist der Ärger mit der Fürsorgepflicht. Gibt es einen Nachbarsmieter, der andere oder den eigenen Mieter mit Lärm etc. stört, dann kann das auch zu einem unangenehmen Nervenspiel werden.


Vorteil 6: Privat vs. Gewerblich:

Ich denke auch hier an die gewerblichen Investoren, die auf ihrer Seite einen großen Vorteil gegenüber einem Privatinvestor haben, der die Immobilien zu einem anderen Preis erwerben kann. Denn eine Privatperson unterliegt schnell mal dem Angebot- und Nachfragespiel.


Die Vorteile zusammengefasst:

Die Vorteile von einer Investition in REIT's sind hier für mich persönlich auf meiner Seite. Dass man diese ganz einfach an der Börse kaufen und wieder verkaufen kann und man damit nach dem Kauf keinen Aufwand mehr betreiben muss, ist hier schon ein Luxusproblem. Ein REIT ist ein passives Einkommen, was mir ohne Unterbrechungen regelmäßige Erträge liefert.

Bei den Immobilien ist es schon etwas aufwändiger. Man muss erstmal die Wohnung finden, einen Termin beim Notar vereinbaren, einen Mieter suchen, bei Problemen vor Ort sein, usw. Eine Immobilie bedeutet immer Arbeit, und das sollte man nie vergessen!


Deshalb habe ich mich dafür entschieden, dass ich hier zu Beginn regelmäßig meine Lohnerhöhung in einen REIT ETF (iShares US Property Yield UCITS ETF) ansparen werde.

Hier bekomme ich eine jährliche Dividende von 4,65 % und rechne mit einer jährlichen Wertsteigerung von 4,5 % p.a.


Welche Vorteile bietet mir ein Immobilien REIT ETF?


Alle Arten von Immobilien-ETFs sind sehr kostengünstig im Vergleich zu aktiv gemanagten Immobilienfonds, da hier die Verwaltungsgebühren für die Fondsmanager wegfallen. Außerdem sind sie einfach zu handhaben. Denn eine persönliche Auswahl an Einzelwerten ist schwierig und aufwendig. Einer der wichtigsten Vorteile gegenüber direkten Investments ist, dass ich als Anleger durch diese Anlageklasse mit relativ geringen Mitteln wunderbar diversifizieren kann, weil ein Immobilien-ETF direkt einen ganzen Korb an verschiedenen Immobilien-REIT's enthält. Zudem bleibe ich flexibel, da er durch das Börsenlisting jederzeit ein- oder verkaufen kann und nicht jahrelang an meine Anlage gebunden sein muss.


So bekomme ich auf meine kleine Lohnerhöhung eine Gesamtrendite von 9 % p.a. Anhand eines Beispiels rechne ich hier mal meine Rendite bis zum Renteneintrittsalter von 67 Jahren aus. Das wäre ein Anlagehorizont von 32 Jahren und siehe da, aus der kleinen Gehaltserhöhung von 45 € würden über die Jahre in dieser Anlage knapp 93.000 € entstehen und mir im Rentenalter ein passives Einkommen von monatlich 360 € bescheren. Danke Chef!!!



(Quelle: www.zinsen-berechnen.de)


Des Weiteren werde ich in den nächsten Jahren noch weitere 10.000 € in einzelne REIT's investieren, denn wie in der Rechnung unten aufgezeigt, sieht man ganz klar, dass durch den langen Anlagehorizont und dem daraus resultierenden Zinseszinseffekt eine enorme Wertsteigerung möglich ist. Denn würde man 30 Jahre lang die Dividende immer wieder re-investieren, so wie bei der Wohnung die Miete für die Tilgung, dann hätte man eine monatliche Dividende von sage und schreibe über 20.000 € bei einem Endkapital von 968.494.53 €!!! Und das alles ohne Wertsteigerungen.

















REIT's Dividende 30 Jahre (Quelle: http://tipps-zum-investieren.de/tools/dividenden-rechner)





„Nach einer Umfrage des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) erzielen demzufolge 8,5 % der Vermieter jährliche Verluste, 24,6 % schreiben eine schwarze Null und noch nicht einmal jeder Zweite (46,2 %) kommt auf eine Rendite von 2,1 % oder mehr. Damit ist bei vielen Vermietern nicht einmal die Inflationsrate gedeckt.“

Quelle: https://de.bergfuerst.com/ratgeber/rendite-immobilien

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